個人按揭買房流程與技巧(二)

上一期我們開始說個人按揭買房的問題,今天繼續。

買房子,辦銀行按揭貸款,這裡面還有很多學問,稍微不注意,就是幾萬的差距。對於工薪階層買房的,要千萬注意這些問題!這個也許是很多人不太注重的。以為房子房價是大事,貸款由開發商幫忙辦理。其實,這裡面賺的錢,比房價更來的險惡!

買房簽合同注意事項之五證

五證 :

五證,一個是建設用地規劃許可證,第二是建設工程規劃許可證,第三是建設工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預售許可證,簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的,開工市是由市建委核發的,國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待「五證」?交給您一種方法,這五證最主要的應該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預售許可證,這兩種要核發,看準確了,一般原則上就沒有問題,特別是預售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,複印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內,以確保將來順利的辦理產權證。   買完房以後還要查驗或者叫驗收「兩書」。什麼是兩書呢,兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律文件,一個是住宅質量保證書,第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記,在使用年限內承擔的保修責任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,牆面、管道滲漏是一年,牆面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統等設備,衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。   住宅使用說明書,通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明,以及門窗類型使用事項,配電負荷,承重牆、保溫牆、陽台等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的,應附於住宅使用說明書里。   也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證,同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證,拿到產權證,整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。   在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什麼情況下簽訂房屋的限售合同,在什麼情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房,這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

買房十大注意事項

一、 查驗對方身份    簽訂購房合同之前,要明確商品房真正的產權人是誰,它是購房合同的主體。法律規定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的,所以,合同的出賣人應當是該樓盤的開發商。如果開發商委託中介機構簽約,該中介機構應當具有相應資質和經營資格,並有開發商出具的授權委託書,才具備簽約的資格。

二、 審查有效證書    商品房預售和銷售必須應當具備「五證」,即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》,它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件,則該商品房不具備銷售條件。

三、 確保買賣安全   除了具備上述「五證」之外,法律規定,被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的,否則,買受人則面臨巨大的風險,直至財房兩空。所以,在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售,以確保交易安全。

 四、 約定定金規則    目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書並且支付定金,然後才簽訂購房合同。由於購房者事前沒看到合同,在簽約與不簽約之間陷入兩難境地:不簽吧,擔心定金被沒收;簽吧,合同中陷阱多多。因此,建議購房者採取以下辦法:1、在審查購房合同,確認沒有問題之後才交定金。2、不簽認購書,直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協商不成,出賣人必須向買受人退還定金。

五、 完善合同條款

   現在的購房合同是由國土房管局印製的標準合同,相當一部分內容已經用鉛字印製好了,另一部分留空白,由雙方當事人協商一致後填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款,並做好以下工作:1、對標準合同印製好的內容,一般不作很大修改,但並非不能修改,只要當事人認為不合理,就有權修改。2、對於標準合同已印製好的選擇性條款,購房者可以根據自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。3、對於空白部分,不能由出賣人預先填好內容,然後要求買受人全盤接受,因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協商一致。4、對於雙方不能協商一致的條款,應當做好記錄,由雙方簽字確認,這是雙方不能協商一致的書面憑證,如果買賣不成,購房者可據此索回定金和已付房款。   至於合同約定的付款方式,目前購房者通常採取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果採取的是現金支付方式,建議購房者儘量減少首期房款的金額,待辦理商品房備案登記手續之後,再支付大部分房款,同時留一部分購房款待辦妥房產證後支付,這才能最大限度的保護自身的權益。如果採取的是按揭付款方式,為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子,而且連定金和首期都退不了,建議購房者在付款方式和期限中寫明:「如果未能訂立按揭貸款合同的:1、合同繼續履行,但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協議;2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的,另一方可以請求解除合同和賠償損失;3、因不可歸責於當事人雙方的事由,雙方均可以請求解除合同,出賣人應當將已經收受的購房款本金或者定金返還給買受人,並按銀行同期貸款利率支付相應的利息。」

 六、 明確交樓標準   目前標準 購房合同中的交樓標準有三種:1、該商品房經驗收合格;2、該商品房經綜合驗收合格;3、該商品房經分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的,但由於這兩項交樓標準要求比較高,尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準,同時選擇該標準的收樓時間相對比較長,所以相當一部分購房者或者開發商都不願意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確,因為驗收合格有很多種,如竣工驗收合格,規劃驗收合格,消防驗收合格等,這就會產生很多爭議。建議在第1項標準後加上「並通過經過國家法律規定的竣工驗收備案手續。」因為我國對商品房竣工驗收已採取備案登記制度,而該制度規定的驗收項目比較多,要求比較嚴格,能保障購房者的利益。

七、 慎簽補充協議   目前開發上通常預先擬定了購房合同補充協議,讓購房者簽字。而這些補充協議絕大部分是霸王條款,對購房者非常苛刻。因此,購房者須慎之又慎,千萬不要輕易在補充協議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協議協商一致以完善補充協議,或者乾脆不簽補充協議。

八、 另簽物管協議    現在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時,一併與物業管理公司簽訂《物業管理服務協議》的規定。但是由於簽約時購房者並不知道物業管理公司是哪一家,是否具有相應資質,物業管理費用是多少,如果購房者確認了該合同條款,就等於確認了開發商指定的物業管理公司及其制定的《物業管理服務協議》,也確認了物業管理收費項目、金額,使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業管理公司並要求寫明物業管理公司的資質,物業管理的收費,並就《物業管理服務協議》內容進行協商一致。

 九、 拒交不合理收費   目前商品房買賣中,購房者應當繳納契稅、印花稅等,購房者應當按法律規定繳納。而公證費、律師費等則不是購房者必須繳納的費用,如果開發商強制收取,則屬亂收費,購房者有權拒絕。

 十、 把好收樓關   1、 查看「三書一證一表」:收樓時開發商必須向購房者出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質量認證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》,簡稱「三書一證一表」。如果開發商不能提供,購房者有權拒絕收樓。   2、 看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標準到現場看樓驗收,如果發現問題或有不滿意的地方,可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關意見。如對樓房基本滿意,則在《收樓表》中簽字確認。   買房是老百姓一生中很重要的事情,為了確保交易安全,建議買樓時請律師陪同,這樣付出的費用不多卻可以省心省力,儘可能避開開發商通過霸王條款所設定的合同陷阱。

注意事項

當前商品房銷售過程中,陷阱多多,風險多多,令人防不勝防,請各位老闆看清再下決定。
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