怎樣合理處理因國家政策調整付不起首付款的情況

付不起首付款能不能退房

資料:

【案例】山東人老張在大連打工多年,卻一直租房住,生活上省吃儉用,最大的願望就是能在這裡買上房。今年4月初,老張的願望似乎實現了。在金州他們一家看中了一套90平方米的商品房,價格是5000元/平方米,總房款是45萬元。合同約定,首付二成也就是9萬元,剩下的八成辦理按揭貸款。
4月8日,老張交了首付款,簽訂了購房合同,開始辦理貸款。可誰知道4月20日,開發商通知他說國家政策變了,老張還得再交一成首付款。「原來的首付款中,有一部分就是借的,現在實在借不到錢了,上哪再去弄這4.5萬元?」老張來到售樓處提出,自己要退房。開發商則表示,退房可以,但必須按合同約定支付總房價5%的違約金。

專家解讀:

律師表示,國家房地產政策的重大調整,對購房者和開發商來說都是無法預料的,最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條規定,合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除合同。
本案中,老張無力支付三成首付款是因為國家政策的重大調整,不能認定為違約行為,應認定為情勢變更,即使合同不能履行,也不能追究違約責任,開發商無權要求購房人支付違約金。雙方不能協商解決的情況下,老張可以請求人民法院解除合同,人民法院根據案件實際情況確定變更或解除合同。

注意事項

因國家政策調整而引起付不起首付款的情況,不屬於違約,可依據情勢變更原則處理,可以選擇退房。

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